โครงการจัดสรรขนาดเล็ก (พิเศษ)

โดย...อิสระ บุญยัง

เมื่อวันที่ 17 พ.ย. 2559 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้มีมติเห็นชอบให้ต่อระยะเวลาการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) ออกไปอีก 3 ปี นับแต่วันที่ 1 ม.ค. 2560 ถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2562 โดยมีเหตุผลสำคัญ คือ

1.เพื่อเป็นการลดปัญหาการหลีกเลี่ยงการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน

2.เป็นการนำผู้ประกอบการรายย่อยเข้าสู่ระบบการจัดสรรที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมาย

3.เป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้จัดสรรที่ดินในการทำค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค และไม่ต้องมีที่ตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รวมถึงการยกเว้นไม่ต้องจัดให้มีพื้นที่สวนสาธารณะ

4.เพื่อให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อย ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง รวมทั้งสามารถใช้ประโยชน์สาธารณูปโภคในโครงการขนาดเล็กที่ได้มาตรฐาน

สำหรับโครงการที่เข้าข่ายเป็นโครงการขนาดเล็กพิเศษนั้น หากอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและเขตเทศบาล หรือเมืองพัทยา จะมีเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 2 ไร่ และมีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 32 แปลง แต่หากเป็นการจัดสรรที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ แปลงย่อยต้องไม่เกิน 20 แปลง เนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 2 ไร่ สำหรับในเขตองค์การบริหารส่วนตำบล ต้องมีแปลงย่อยไม่เกิน 40 แปลง และมีเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 4 ไร่

ผู้เขียนเห็นว่า การขยายระยะเวลาดังกล่าวจะมีผลดีต่อมาตรฐานการพัฒนาโครงการ และมีผลดีต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรขนาดเล็ก ที่จะได้มาตรฐานสาธารณูปโภคและได้มาตรการคุ้มครองด้านต่างๆ

ในหลายกรณีที่มีข้อร้องเรียนไปยังสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค อาทิ ทางเข้าออกของโครงการไม่ได้เป็นถนนสาธารณประโยชน์ หรือเป็นถนนที่ไม่ได้รับการจดภาระจำยอมให้ถูกต้อง ขนาดถนน ท่อระบายน้ำไม่เป็นไปตามมาตรฐาน หรือการไม่ใช้สัญญามาตรฐาน เป็นต้น ซึ่งกรณีดังกล่าวข้างต้นนี้จะไม่เกิดขึ้นหากเป็นโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรถูกต้องตามกฎหมาย

ผู้เขียนจึงมีข้อสังเกตว่าในเรื่องดังกล่าวนี้ องค์ประกอบสำคัญที่จะผลักดันให้ผู้ประกอบการที่จัดทำโครงการขนาดเล็กต้องขออนุญาตจัดสรรโดยถูกต้องตามกฎหมายจะประกอบด้วย

1.ผู้ซื้อควรซื้อบ้านในโครงการที่ได้รับอนุญาตถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น แม้จะเป็นจัดสรรขนาดเล็ก เพราะผู้ซื้อจะได้มาตรฐานและได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย

2.สถาบันการเงินไม่ควรให้การสนับสนุนทางการเงินกับโครงการ ซึ่งมิได้ขออนุญาตจัดสรรถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งจะทำให้โครงการที่หลบเลี่ยงการขออนุญาตจัดสรรเกิดขึ้นได้ยาก

3.การกำกับดูแลของสำนักงานที่ดินต่างๆ ทั่วประเทศซึ่งผู้ประกอบการต้องมาดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน ซึ่งสามารถพิจารณาได้ว่าการขอรังวัดที่ดินที่มีจำนวนไม่ถึง 10 แปลง แต่เมื่อรวมการรังวัดแบ่งแยกในชื่อของบุคคลอื่นแล้วกลายเป็นแปลงจำหน่าย ซึ่งเข้าข่ายเป็นการจัดสรรที่ดินหรือไม่

4.ผู้จัดสรรที่ดินเอง แม้จะจัดทำโครงการขนาดไม่ใหญ่ ก็ควรต้องดำเนินการภายใต้กฎหมาย เพราะได้รับการผ่อนปรนในหลายประการจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและกรมที่ดิน ซึ่งจะทำให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจหรืออุตสาหกรรมได้รับการยอมรับ และมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและสังคมด้วย